de Advocaten van Van Riet

Renovatie
In veel gevallen is dan vergaande renovatie van winkelgebieden noodzakelijk, die zodanig ingrijpend kan zijn, dat zittende huurders soms niet meer kunnen terugkeren. In dergelijke gevallen heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen. Onder duurzaam gebruik wordt namelijk ook verstaan: renovatie, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Verschillende belangenorganisaties gaven echter aan dat deze bepaling regelmatig oneigenlijk werd gebruikt. Inmiddels heeft de Tweede kamer nu een wetsvoorstel ingediend om deze renovatiebepaling fors in te perken. IVBN is het niet eens met deze inperking. Zij vindt renovatie van winkelcentra namelijk van groot maatschappelijk belang en meent dat dit proces niet nodeloos door huurders moet kunnen worden bemoeilijkt.

Net als IVBN meen ik dat de renovatiebepaling geen wijziging moet ondergaan. Wel vind ik dat - naast de vereisten dat verhuurder aannemelijk moet maken dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe dringend nodig heeft - tevens wettelijk moet worden vastgelegd dat er een belangenafweging dient plaats te vinden. Zie hiervoor ook het artikel van Toos Verbaas, genaamd "Wetsvoorstel tot schrappen renovatie dringend nodig?"

Wijziging huurrecht
Teneinde de veranderingen in het winkellandschap te kunnen bijbenen, dienen verhuurders voortdurend na te denken over de samenstelling en uitstraling van hun winkelcentra: welk aanbod, welke huurders passen in het profiel en welke niet? Voorts zijn soms ingrijpende bouwkundige aanpassingen nodig. Dit vereist vergaande flexibiliteit, dus ook binnen het huurrecht.

Volgens IVBN dient het huurrecht op vier punten flexibeler te worden:

a. Huurtermijnen en opzeggronden
Het wettelijk uitgangspunt is nu 5+5 jaar. Beide partijen kunnen de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van een bepaalde periode, echter verhuurder kan slechts opzeggen met inachtneming van een wettelijke opzeggingsgrond. Indien de huurder niet met opzegging instemt, dient verhuurder de rechter te vragen het tijdstip vast te stellen waarop het huurcontract eindigt. Dit zijn kostbare en tijdrovende procedures en bovendien niet zonder risico. Volgens IVBN heeft de markt behoefte aan contracten, die na opzegging door verhuurder wel definitief eindigen.

Het voert te ver een dergelijke aanpassing in zijn algemeenheid door te voeren. Wel voel ik hiervoor bij winkelcentra, die in handen zijn van één verhuurder, waar branchering en uitstraling noodzakelijke voorwaarden zijn voor het behoud van de vitaliteit en aantrekkelijkheid van deze centra. In de wet zou hiervoor dan een afzonderlijke regeling moeten worden opgenomen.

b. Huurprijsherziening
Bij vaststelling van een nieuwe huurprijs worden referentiepanden gebruikt. Daarbij wordt echter geen rekening gehouden met het soort ondernemer, de branche, de formule en de verwachte omzet van de exploitatie in dat pand. Op deze wijze is het onmogelijk om tot een realistische huurprijs te komen. Een grote winkelketen kan immers niet worden vergeleken met een kleine ondernemer, zeker niet voor wat betreft de bepaling van de hoogte van de huurprijs. Voorts wordt in het kader van herziening het gemiddelde van de huurprijzen die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering als uitgangspunt genomen.

IVBN meent dat op deze wijze niet wordt aangesloten bij de economische realiteit. Zij stelt dan ook voor aanpassing van de huur aan de dan geldende markthuurprijs mogelijk te maken en partijen contractueel de mogelijkheid te geven hiervoor te kiezen.

Deze aanpassing onderschrijf ik van harte, nu de huidige regeling vaak leidt tot onnodig lange en gecompliceerde procedures, waar zowel huurders als verhuurders niet bij gebaat zijn. Deze wijziging kan eenvoudig worden gerealiseerd door de artikelen 7:303 en 304 BW van regelend recht te maken, zodat hier contractueel van kan worden afgeweken.

c. Indeplaatsstelling
IVBN meent dat de indeplaatsstellingsregeling zijn doel volledig voorbijgeschoten is. Het werkt lange bezetting van winkels in de hand, levert weinig flexibiliteit op voor verhuurder en bevordert de handel in contracten. Volgens IVBN zou de indeplaatsstellingsregeling dan ook van regelend recht moeten worden.

Ik acht dit te kort door de bocht. De indeplaatsstellingsregeling is er om huurders de mogelijkheid te bieden tegen de wil van verhuurders overdracht van de huur van bedrijfsruimte te realiseren in verband met de overdracht van hun bedrijf. Dat moet zo blijven, anders zijn ondernemingen van huurders straks onverkoopbaar. Wel ben ik ervoor deze regeling aan te scherpen door meer eisen te stellen aan het verstrekken van de machtiging tot indeplaatsstelling. Verstoring van de brancheringmix zou als belang van verhuurder kunnen worden meegenomen.

d. Goedkeuring kantonrechter
Volgens IVBN zoeken veel verhuurders de grens van het huurrecht al op door de kantonrechter goedkeuring te vragen voor het opnemen van afwijkende bedingen in huurcontracten. Zij meent dat dit, nu steeds meer huurders dit doen, rechtsonzekerheid in hand werkt, nu de rechter de verzoeken per geval beoordeelt. IVBN stelt dan ook voor alternatieven in het huurrecht aan te dragen, die het mogelijk maken dat verhuurder en huurder er met elkaar contractueel kunnen uitkomen en niet steeds afwijkende bedingen aan de kantonrechter ter goedkeuring moeten voorleggen.

Ik voel hier wel wat voor, mede omdat op die wijze ook de rechterlijke macht kan worden ontlast. Op dit moment zijn bijna alle bepalingen uit Boek 7, Titel 4, Afdeling 6 van semidwingend recht. Zoals eerder bepleit is het verstandig sommige bepalingen van regelend recht te laten worden, zodat hiervan contractueel kan worden afgeweken. Kortom: Genoeg voer voor discussie!

Conclusie
IVBN meent dat het winkellandschap in Nederland meer dynamiek moet krijgen om winkelen aantrekkelijker te maken voor de stakeholders. Daarvoor dienen winkelverhuurders meer zeggenschap te krijgen over de winkelmix en dient het huurrecht drastisch te worden gewijzigd, met name de bepalingen omtrent de huurtermijnen en opzeggronden, huurprijsvaststelling, indeplaatsstelling en goedkeuring kantonrechter. Voor elk van deze suggesties valt wel iets te zeggen, zodat het hoog nodig tijd wordt dat het huurrecht op de schop gaat!